Kuasa Mutlak Apabila Dipakai Sebagai Dasar Menjual Tanah Obyek PPJB Yang Belum Ada Pembayarannya Maka Jual Beli Tidak Sah Dan Batal Demi Hukum

Kuasa Hukum penggugat sedang mendengarkan kesaksian saksi ahli kenotariatan dari UGM. (FOTO : parlin/surabayaupdate.com)

Kuasa Hukum penggugat sedang mendengarkan kesaksian saksi ahli kenotariatan dari UGM. (FOTO : parlin/surabayaupdate.com)

SURABAYA (surabayaupdate) – Untuk mengetahui tentang kuasa mutlak yang terjadi dalam sebuah perjanjian jual beli, delapan orang penggugat melalui penasehat hukumnya, mendatangkan Guru Besar Ilmu Hukum Universitas Gadjah Mada (UGM) Yogyakarta.

Pada persidangan yang digelar di Pengadilan Negeri (PN) Surabaya itu, Guru Besar Ilmu Hukum UGM tersebut mengatakan kuasa mutlak apabila dipakai sebagai dasar menjual tanah obyek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang belum ada pembayarannya, maka proses jual beli tanah tersebut tidak sah dan batal demi hukum.

Guru Besar Ilmu Hukum UGM yang didatangkan delapan orang penggugat melalui penasehat hukumnya tersebut bernama Dr. Djoko Sukisno, S.H., C.N. Lalu, bagaimana Pakar Hukum Kenotariatan UGM ini bisa menyatakan jika PPJB yang belum ada pembayarannya maka proses jual beli tanah menjadi tidak sah dan batal demi hukum?

Hal ini berawal dari pertanyaan Agus Mulyo, SH, M.Hum, salah satu penasehat hukum penggugat. Pada persidangan yang terbuka untuk umum yang digelar di ruang sidang Sari 1, Selasa (23/10), advokat yang tergabung dalam Kantor Hukum Agus Mulyo ini pada awalnya bertanya ke Dr. Djoko Sukisno, SH, C.N tentang fungsi dan tujuan dibuatnya akta otentik atau akta notariil.

Menjawab pertanyaan kuasa hukum penggugat tentang fungsi dari akta autentik atau akta notariil, Pakar Hukum Kenotariatan UGM ini mengatakan bahwa akta autentik atau akta notariil adalah sebagai alat bukti yang sempurna sebagaimana dimaksud dalam pasal 1870 KUHPerdata.

“Mengutip pendapat Pitlo, bahwa akta autentik dapat berfungsi sebagai alat bukti yang sempurna apabila mempunyai tiga kekuatan pembuktian, yaitu kekuatan pembuktian lahir atau luar, kekuatan pembuktian formil dan kekuatan pembuktian materiil,” ungkap Djoko Sukisno.

Ada tiga, lanjut Djoko Sukisno, tujuan dibuatnya akta autentik atau akta notariil. Pertama untuk kepastian, kedua ketertiban dan ketiga untuk perlindungan hukum. Tujuan dari dibuatnya akta autentik, dapat diketahui atau dilihat baik dari konsideran UU Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN) maupun Undang-Undang Nomor 2 tahun 2014 tentang Perubahan UU No. 2 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJNP).

Kemudian, Dr. Djoko Sukisno juga diminta menjelaskan akta autentik menjamin kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Menjawab pertanyaan ini, Djoko Sukisno mengatakan, akta autentik sebagai alat bukti yang sempurna. Tujuannya adalah untuk menjamin kepastian.

“Yang dimaksud dengan kepastian disini adalah kepastian hukum diantara para pihak dalam akta itu, kepastian perbuatan hukum antara para pihak yang dituangkan dalam akta itu sehingga menjamin pula adanya kepastian hak kewajiban diantara para pihak dalam akta itu,” papar Djoko Sukisno.

Adanya kepastian hukum, sambung Djoko Sukisno, sebagaimana penjelasan yang disebutkan dalam tujuan akta autentik tersebut, tentunya akan menjamin pula ketertiban dan perlindungan hukum. Ketertiban dalam berlalu lintas hukum dan perlindungan hukum  khususnya perlindungan para pihak dalam akta itu.

Dr. Djoko Sukisno, S.H., C.N, ahli dibidang kenotariatan dari UGM. (FOTO : parlin/surabayaupdate.com)

Dr. Djoko Sukisno, S.H., C.N, ahli dibidang kenotariatan dari UGM. (FOTO : parlin/surabayaupdate.com)

Selain seputar tujuan dibuatnya akta autentik atau akta notariil, Agus Mulyo kembali bertanya ke ahli, bagaimana cara pembuatan akta autentik atau akta notariil, agar tujuan pembuatan akta autentik itu yaitu menjamin kepastian hukum, ketertiban dan perlindungan hukum dapat tercapai.

“Ada dua syarat yang harus dipenuhi agar pembuatan akta autentik dapat memenuhi tujuannya, yaitu menjamin kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Pertama, persyaratan formal dalam pembuatan akta sebagaimana diatur dalam UU No. 30 tahun 2004 dan UU No. 2 tahun 2012,” jelas Djoko Sukisno.

Kedua, sambung Djoko Sukisno, substansi atau isi dari akta, tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, kesusilaan dan ketertiban umum. Selain itu, isi akta atau substansi akta tidak menimbulkan multi tafsir.

Dosen UGM mata kuliah Akta Tentang Badan Usaha ini juga mengatakan, apabila persyaratan formil pembuatan akta sebagaimana diatur dalam UU No. 30 tahun 2004 dan UU No. 2 tahun 2012 tidak terpenuhi maka akta autentik tersebut terdegradasi menjadi akta dibawah tangan.

Masih menurut penjelasan Djoko Sukisno, apabila persyaratan kedua tidak terpenuhi maka akta autentik tersebut batal atau dapat dimintakan pembatalan, karena adanya akta autentik tersebut tidak menjamin adanya kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum.

“Adanya akta autentik yang melanggar persyaratan kedua tersebut, menurut saya, justru menimbulkan kericuhan yang berakibat adanya ketidak tertiban dan tidak adanya perlindungan hukum,” tandas Djoko.

Pada persidangan ini, dihadapan majelis hakim yang diketuai Maxi Sigarlaki, Dr. Djoko Sukisno, SH, C.N juga diperlihatkan PPJB Nomor 7 tanggal 8 Juli 2013 yang dibuat Notaris Drs. Andreas Albertus Andi Prayitno, SH, MKn.

Setelah mencermati isi dari PPJB Nomor 7 tanggal 8 Juli 2013, yang dibuat Notaris Drs. Andreas Albertus Andi Prayitno, SH, MKn tersebut, Dr. Djoko Sukisno menyatakan bahwa ada dua pasal yang bertentangan dan menimbulkan multi tafsir. Pasal yang bertentangan itu adalah pasal 3 dan pasal 4.

Menurut ahli, pasal 3 menentukan nilai atau harga dari obyek PPJB dan pasal itu menyebutkan juga bahwa dari nilai atau harga itu sudah dibayarkan lunas pada saat penandatanganan akta. Selanjutnya, akta autentik PPJB dianggap pula sebagai kuitansi pembayaran. Sedangkan di pasal 4, mengatur tata cara pembayaran yaitu mengenai jatuh tempo pembayaran dan akibat hukum apabila pada jatuh tempo belum terjadi pembayaran.

Kuasa hukum tergugat dan para tergugat di persidangan gugatan wanprestasi di PN Surabaya. (FOTO : parlin/surabayaupdate.com)

Kuasa hukum tergugat dan para tergugat di persidangan gugatan wanprestasi di PN Surabaya. (FOTO : parlin/surabayaupdate.com)

Lebih lanjut Djoko Sukisno mengatakan, jika kedua pasal itu menimbulkan multi tafsir. Terkait isi pasal 4 PPJB Nomor 7 tanggal 8 Juli 2013 yang dibuat Notaris Drs. Andreas Albertus Andi Prayitno, SH, MKn, Dr. Djoko Sukisno berpendapat, adanya pasal 4 justru menyiratkan belum adanya pembayaran. Dan terkait adanya pasal 3 dan pasal 4 dalam PPJB Nomor 7 tanggal 8 Juli 2013 yang dibuat Notaris Drs. Andreas Albertus Andi Prayitno, SH, MKn tersebut, ahli juga berpendapat bahwa tujuan dibuatnya akta autentik tersebut yaitu untuk memberikan kepastian hukum, tidak terpenuhi, sehingga tujuan untuk menjamin adanya ketertiban dan perlindungan hukum sebagaimana dimaksud  baik oleh UU Nomor 30 tahun 2004 dan UU Nomor 2 tahun 2014 tidak tercapai.

Untuk diketahui, Khuna’ah warga Jalan Pakal Mulyo Surabaya, Nur Chasanah binti H. Abdullah, Abdul Muntalib bin H. Abdullah, Siti Romlah binti H. Abdullah, Masyukur bin H. Abdullah, Maskiyah binti H. Abdullah, Ninik Indrawati bin H. Abdullah dan Nurul Lailiyah binti H. Abdullah, selanjutnya disebut sebagai penggugat, melalui kuasa hukumnya yaitu Agus Mulyo, SH, M.Hum dan H. Moh. Dawam, SH, mengajukan Gugatan Wanprestasi atau Gugatan Ingkar Janji ke PN Surabaya. Dalam gugatan nomor : 373/Pdt.G/2018 tertanggal 12 April 2018 tersebut dijelaskan, bahwa delapan orang penggugat tersebut mengajukan Gugatan Wanprestasi terhadap Alvian Hardi Wijaya, warga Jalan Mbah Kasiroh, Desa Cemandi, Kecamatan Sedati, Sidoarjo, sebagai Tergugat I.

Selain Alvian Hardi Wijaya sebagai Tergugat I, dalam Gugata Wanprestasi yang diajukan para penggugat itu, juga disebutkan Drs. Andreas Albertus Andi Prajitno, SH, M.Kn seorang notaris dan PPAT yang berkedudukan di Jalan Tidar Surabaya, sebagai Turut Tergugat I, Kepala Kelurahan Pakal Kecamatan Pakal  Kota Surabaya sebagai Turut Tergugat II, Kepala Kecamatan Pakal Kota Surabaya sebagai Turut Tergugat III, Kepala Kelurahan Babat Jerawat Kecamatan Pakal Kota Surabaya sebagai Turut Tergugat IV, Ketua Yayasan Wijaya Kusuma Kota Surabaya sebagai Turut Tergugat V dan H. Sukari sebagai Turut Tergugat VI.

Dalam gugatan yang dibuat dan ditanda tangani Agus Mulyo, SH, M.Hum dan H. Moh. Dawam, SH tersebut meminta kepada majelis hakim yang memeriksa dan memutus perkara ini mengabulkan gugatan yang diajukan para penggugat, menyatakan seluruh alat bukti yang diajukan para penggugat adalah sah menurut hukum.

Para penggugat, dalam gugatannya juga memohon kepada majelis hakim yang memeriksa dan memutus perkara ini, supaya menyatakan para ahli waris dari almarhum Hadji Abdullah atau Abdullah H yang terdiri dari Khuna’ah, Nur Chasanah, Abdul Muntalib, Siti Romlah, Masyukur, Maskiyah, Ninik Indrawati dan Nurul Lailiyah adalah sah menurut hukum, berdasarkan Surat Keterangan Ahli Waris tertanggal 26 Oktober 2011, dikeluarkan Lurah Pakal Nomor : 590/12/436.11.30.2/2011 tanggal 28 Oktober 2011 dan Camat Pakal Nomor: 590/60/436.11.30/2011 tanggal 1 Nopember 2011.

Menyatakan para penggugat sebagai pemilik sah dan mengikat atas obyek sebidang tanah hak milik bekas Yasan dengan luas 6.320 m² dengan batas-batas tanah : Utara milik H. Abdul Rokim, Timur tanah wilayah Kelurahan Babat Jerawat, Selatan Jalan Pakal Madya dan Barat Jalan Desa.

Dalam gugatannya, para penggugat juga memohon kepada majelis hakim supaya menyatakan perbuatan tergugat yang tidak melaksanakan kewajibannya adalah merupakan perbuatan ingkar janji atau wanprestasi, menyatakan perjanjian antara para penggugat dengan tergugat, sebagaimana terurai dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli nomor 07 tanggal 8 Juli 2013 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat I adalah batal demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum.

Masih dalam gugatannya, para penggugat juga memohon kepada majelis hakim, supaya menyatakan Akta Kuasa Untuk Menjual nomor 08 tanggal 8 Juli 2013 dan Akta Pernyataan Pelepasan Hak nomor 09 tanggal 8 Juli 2013 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat I adalah batal demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum. Majelis hakim juga dimohon untuk menyatakan batal demi hukum akta-akta lainnya yang bersumber dari Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli nomor 07 tanggal 8 Juli 2013, Akta Kuasa Untuk Menjual nomor 08 tanggal 8 Juli 2013 dan Akta Pernyataan Pelepasan Hak nomor 09 tanggal 8 Juli 2013 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat I.

Para penggugat juga memohon kepada majeis hakim supaya menghukum tergugat dan turut tergugat I sampai turut tergugat VI, untuk tunduk dan patuh terhadap isi putusan yang telah berkekuatan hukum tetap. Para penggugat dalam gugatannya juga meminta supaya majelis hakim menyatakan putusan ini dapat dijalankan dengan serta merta walaupun ada upaya hukum dari tergugat melakukan upaya hukum Verzet, banding atau kasasi. (pay)