SURABAYA (surabayaupdate) – Perdebatan masalah strata title, khususnya di kasus Pasar Turi, sedikit demi sedikit mulai ada titik terang. Pada persidangan kali ini, seorang dosen Fakultas Hukum Universitas Airlangga (Unair) Surabaya jelaskan panjang lebar masalah strata title.
Dosen Fakultas Hukum Unair yang dihadirkan di persidangan Henry Jocosity Gunawan, Rabu (23/5) itu bernama Dr. Urip Santoso. Pada persidangan yang digelar di ruang sidang Cakra, Pengadilan Negeri (PN) Surabaya tersebut, Urip Santoso dihadirkan tim penasehat hukum Henry J Gunawan, sebagai saksi ahli.
Sebagai saksi ahli yang meringankan di perkara Henry J Gunawan ini, Urip Santoso menyatakan bahwa sejumlah stand kios pasar yang ada di Surabaya berstatus Hak Milik Satuan Rumah Susun Non Hunian atau dikenal dengan istilah Strata Title.
Sebelum beranjak ke masalah strata title, khususnya polemik strata title pada pembangunan sejumlah stand di Pasar Turi, ahli dibidang Ilmu Hukum Agraria Unair ini diminta untuk menjelaskan beberapa istilah dalam pertanahan.
Istilah-istilah dalam Ilmu Agraria atau pertanahan yang dijelaskan ahli tersebut antara lain apa itu Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pengelolaan Lahan (HPL), Bangun Guna Serah (BGS) dan tentu saja apa itu strata title.
“HGB adalah hak untuk mendirikan dan membangun bangunan di tanah yang bukan miliknya dengan jangka waktu dan bisa diperpanjang,” ujar Urip Santoso pada persidangan Henry J Gunawan, di Pengadilan Negeri (PN) Surabaya, Rabu (23/5/2018).
Jika bangunan bertingkat, sambung Urip, maka akan diberlakukan Undang-Undang Rumah Susun. Masalah HGB di atas HPL baru diberikan setelah ada HGB induk. Setiap rumah susun atau kios (stan), bisa disamakan dengan Hak Milik Satuan Rumah Susun. Para pedagang akan mendapat sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau dikenal dengan istilah strata title.
Untuk membuktikan bahwa status stata title bisa diterapkan pada stan atau kios dibangunan pasar, dosen tetap Unair yang juga mengajar Hukum Agraria ini memberikan contoh beberapa stand atau kios pasar di Surabaya yang memiliki sertifikat strata title.
“Contohnya Darmo Trade Centre (DTC), terjadi Build Operate And Transfer (BOT) antara Perusahaan Daerah (PD) Pasar Surya sebagai pemegang HPL dengan PT X, dimana stan disitu diterbitkan HGB di atas HPL. Kemudian, setiap stan diterbitkan sertifikat strata title. Hal yang sama juga terjadi di Jembatan Merah Plaza (JMP),” ungkap Urip.
Selain itu, lanjut Urip, contoh lainnya adalah Pusat Grosir Surabaya (PGS), dimana PT Kereta Api bekerja sama dengan perusahaan swasta. Setiap stan di PGS diterbitkan Surat Hak Milik (SHM) atas satuan non rumah susun atau strata title. Kemudian Kaza Mall atau Kapas Krampung Plaza yang merupakan BOT antara PD Pasar Surya dengan PT X.
Pada persidangan ini, Urip juga menjelaskan tentang tidak lazim jika HGB di atas HPL diterbitkan status hak pakai dan yang menerbitkan adalah pihak swasta atau perseroan. Biasanya yang menerbitkan adalah UPTD. Kemudian, buku stan yang mengeluarkan adalah Pemerintah Kota.
Pada sidang ini, Agus Dwi Warsono, kuasa Henry J Gunawan juga sempat menanyakan kepada Urip terkait kebijakan pembayaran BPHTB sebelum ada jual beli yang mencantumkan biaya pencadangan. Pertanyaan itu dijawab ahli diperbolehkan. “Boleh karena biaya pencadangan,” kata Urip.
Sementara itu usai sidang, Agus Dwi Warsono mengatakan, saksi ahli pada prinsipnya menerangkan bahwa yang bisa dijaminkan HGB di atas HPL yaitu SHM Satuan Rumah Susun (Sarusun) Non Hunian.
“Terhadap HGB di atas HPL, tidak bisa diberikan hak atas tanah dengan status hak pakai. Artinya kalau itu HGB di atas HPL saksi ahli tadi menegaskan bahwa yang bisa diberikan adalah Hak Milik Sarusun Non Hunian,” terang Agus.
Agus juga menjelaskan, dalam keterangan Urip di muka persidangan disebutkan juga, bahwa apakah suatu perusahaan yang melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan pedagang punya alas hak?
Lebih lanjut Agus mengatakan, terkait hal itu, ahli menerangkan bisa dan punya alas hak, perusahaan melakukan PPJB dengan pedagang dan dasarnya adalah strata title yang terkait hak atas tanah. (pay)